Это наиболее распространенный метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического состояния.

Как уже указывалось выше, реальные сроки службы машин и оборудования могут отличаться от нормативных из-за различных факторов: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т. д.

При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:

Срок службы (срок экономической жизни, Всс)- период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или полный ресурс наработки).

Остающийся срок службы (В о) - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).

Хронологический (фактический) возраст (Вх) - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).

Эффективный возраст (Вэ) - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы).

В э = В сс - В о

Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. При этом предполагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Такой подход удобен для определения амортизационных отчислений, однако, при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы оборудования является обычно только ориентиром для оценщика.

Сроки службы машин и оборудования имеют для оценщиков собственности только рекомендательный характер, поскольку отражают их возможности для среднестатистических условий эксплуатации. В каждом конкретном случае определения остающегося срока службы оборудования следует учитывать реально существующий на момент оценки физический износ.

Коэффициент физического износа для объектов с различным фактическим возрастом определяется по разному.

1) Для сравнительно нового оборудования при нормальных условиях эксплуатации коэффициент физического износа определяется по формуле:

где: Вх - хронологический возраст; Всс - срок службы.

Следует учитывать, что изготовленная и временно неэксплуатируемая машина, даже находясь на складе в условиях тщательной консервации, имеет частичное ухудшение технических характеристик, а следовательно, и потерю стоимости. В этом случае стоимость оборудования на момент начала эксплуатации может ощутимо отличаться от стоимости нового оборудования, и это следует учитывать при оценке стоимости.

2) Для более старого, сложного оборудования коэффициент физического износа определяется следующим образом:

где В э – эффективный возраст;

В о – остающийся срок службы.

3)Для оборудования, проработавшего больше срока его экономической жизни (срока службы) и продолжающего еще работать, коэффициент физического износа определяется следующим образом (хотя в бухгалтерской отчетности это оборудование имеет 100% износ):

где: Вх - хронологический возраст.

Во - остающийся срок службы, определяемый экспертным путем;

4) Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.

Если объект подвергался капитальному ремонту, коэффициент его физического износа определяется следующим образом:

Эффективный возраст объекта при этом рассчитывается по формуле:

В э = В х1 * К 1 + В х2 * К 2 +……+ В х i * К i

где В х1 … В х i - соответственно хронологический возраст частей объекта, подвергавшихся ремонту в разные сроки и не подвергавшихся ремонту;

К 1 … К i - процентное соотношение этих частей в общем объеме объекта.

Эффективный возраст объекта в данном случае - это средневзвешенный хронологический возраст его частей. Эффективный возраст может определяться также путем взвешивания инвестиций в объект (затрат на ремонт в денежном выражении).

k и, физ = (0,208 – 0,003.Б).Т 0,7;

где Т - хронологический возраст станка.

В данном методе коэффициент физического износа получается на основе цен на подержанные и новые станки, то есть он отражает реакцию вторичного рынка на степень физического износа станков.

Метод эффективного возраста

Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста Т эф оборудования. Если хронологический возраст Т - это количество лет, прошедших со времени создания машины, то эффективный возраст Т эф - это возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины за срок Т и учитывающий условия ее эксплуатации.

Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.

Если эффективный возраст Т эф машины известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:

k и, физ =Т эф /Т н

где Т н - нормативный срок службы машины.

Обычно для определения Тэф экспертно оценивают остающийся срок службы Тост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:

Т эф = Т н – Тост. Определение остающегося срока предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до самого окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.).

Для машин типична работа с переменными нагрузками. Для части из них (обычно специальных или используемых в массовом производстве) характерна упорядоченная работа с периодической закономерностью. Однако в машинах общего назначения режим работы формируется под совокупным влиянием большого количества факторов. Установить достаточно точно закономерности изменения режима работы за время работы машины оценщик практически не может. Поэтому он может лишь довольствоваться информацией, косвенно характеризующей загрузку машины при работе лишь на протяжении обозримого времени.

Метод предполагает, что возможны иные пути нахождения Т эф. Например, для определения Т эф можно использовать метод корректировки хронологического возраста Т машины с помощью ряда коэффициентов, отражающих условия эксплуатации машины. Для этого можно воспользоваться такими показателями, как характер производства, сменность и условия работы объекта оценки. При назначении срока полезного использования (срока службы) предполагалось вполне определенное использование машины. Если известно, что машина эксплуатировалась в иных условиях, то для определения эффективного возраста вполне оправдана корректировка ее хронологического возраста в соответствии с изменившимися условиями:

Т эф = Т К см К хп К ур,

где К см - коэффициент сменности, равный отношению средней фактической сменности работы машины к номинальной, на основе которой назначен срок полезного использования оборудования. Например, для машиностроения эта величина приблизительно равняется 1,7–1,8. К хп - коэффициент характера (типа) производства, в условиях которого фактически работает машина (0,9–1 - для массового производства, при котором оборудование загружено полностью; 0,67–0,77 - для серийного производства; 0,5–0,65 - для единичного производства); так как этот коэффициент характеризует внутрисменное использование оборудования, его часто называют коэффициентом внутрисменного использования К ви;

Кур - коэффициент условий работы машины (1 - при работе в цеховом помещении; 0,6–0,7 - при работе в отдельном помещении; 1,3–1,5 - при вредных для оборудования условиях работы (высокая интенсивность загрязнения или запыленности, повышенная влажность, контакт с химически активной средой и т.п.); при очень высокой интенсивности загрязнения 3–5).

Произведение всех трех коэффициентов назовем коэффициентом использования машины:

К исп = К см К ви К ур.

Таким образом,

Т эф = Т К исп.

Корректировка хронологического возраста с целью определения Т эф может дать надежные результаты, если значения использованных коэффициентов достаточно точно отражают условия эксплуатации объекта оценки за весь период его эксплуатации, предшествующий моменту оценки.

Пусть, например, известно, что хронологический возраст машины Т = 10 лет. Машина работает в две смены (К см = 1), в единичном производстве (К ви = 0,67)

Эффективный возраст машины при таких условиях загрузки можно оценить, как:

Т эф = 10 . 1 . 0,67 . 1 = 6,7 года,

то есть фактически машина выглядит моложе своего хронологического возраста. Соответственно она лучше сохранила свои потребительские свойства.

Для определения коэффициента физического износа нужна информация о сроке полезного использования машины. Пусть Т н = 12 лет (по данным бухгалтерии заказчика). Тогда:

k и, физ = Т эф / Т н =6,7 / 12 = 0,56 или 56%.

Сопоставляя оба подхода к определению Т эф, следует отметить, что оба они обладают недостатком в части неопределенности условий эксплуатации объекта за пределами некоторого интервала времени, примыкающего к моменту оценки.

Метод средневзвешенного хронологического возраста

Метод может быть применен тогда, когда после нескольких лет эксплуатации машины, замен и ремонтов ряда ее деталей и узлов возраст их оказался разным. В этом случае коэффициент физического износа машины может быть рассчитан по формуле:

k и, физ =Т ср /взв/ Т н

где Т ср /взв- средневзвешенный хронологический возраст машины;

Метод ухудшения главного параметра

Метод предполагает, что физический износ проявляется в ухудшении какого-либо одного характерного эксплуатационного параметра машины (производительности, точности, мощности, расхода топлива или электроэнергии, потока отказов и т.п.). Если такой параметр найден для данного вида машин, то коэффициент физического износа рассчитывается следующим образом:

k и, физ = 1 – (X / X 0) b

где Х 0 , Х - значения главного параметра машины в начале эксплуатации и на момент оценки соответственно; b - показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость машины (обычно для коэффициента торможения принимают значения 0,6–0,8).

Метод учета восстановления машины после капитальных ремонтов

Метод основан на очевидном представлении о снижении потребительских свойств ПС машин и оборудования при эксплуатации из-за возрастания физического износа и их частичном восстановлении после проведения ремонтов вообще и капитального ремонта, в частности. Уровень потребительских свойств машины на разных этапах ее существования можно выразить с помощью некоторого обобщенного относительного показателя ПС, представляющего собой взвешенную аддитивную функцию значений основных технико-экономических показателей Х i машины в момент оценки по отношению к значениям тех же показателей X io в начале эксплуатации - производительности, точности и др.:

ПС = сумма(Х i /X io)

В отличие от предыдущего метода здесь можно учесть сразу несколько показателей машины.

В практической работе оценщик все чаще сталкивается с ситуацией, когда необходимо определить физический износ машины, которая имеет значительный хронологический возраст и уже прошла один или несколько капитальных ремонтов. Если представить изменение показателя потребительских свойств ПС такой машины за это время, то получится зигзагообразная кривая. Пики на кривой соответствуют капитальным ремонтам, их высота - соответствующим затратам на ремонт, а расстояния между ними - ремонтным циклам Т р (наработкам между двумя капитальными ремонтами).

Произведенные затраты восстанавливают потребительские свойства машины полностью или частично и продлевают общий срок службы машины, о чем делается соответствующая запись в учетных документах на машину.

Обычно для каждого инвентарного объекта на предприятии назначают определенное значение срока Т н полезного использования (срока службы) в пределах интервала, задаваемого амортизационной группой с учетом предполагаемой загрузки. Так как машины и оборудование являются восстанавливаемыми объектами, то предполагается проведение на протяжении их нормативного срока службы нескольких капитальных ремонтов (обычно не более трех). Время между двумя капитальными ремонтами (или от ввода в эксплуатацию до первого капитального ремонта) называют ремонтным циклом. Внутри каждого ремонтного цикла проводят несколько текущих ремонтов и технических осмотров.

В зависимости от рекомендаций производителя машины предприятие при составлении перспективного плана ремонтов оборудования назначает продолжительность Т р ремонтных циклов для всех машин. Средняя величина Т р для легких и средних технологических машин составляет 5–6 лет. Из опыта эксплуатации таких машин можно принять, что за ремонтный цикл их потребительские свойства (ПС) снижаются примерно на 50–60% первоначального уровня, то есть при указанной выше продолжительности ремонтного цикла скорость V снижения потребительских свойств машины составляет 8–10% в год.

Проведение капитальных ремонтов машин, наоборот, повышает их потребительские свойства в среднем на 20–40% первоначального уровня. Причем большие значения диапазона соответствуют более поздним (второму, третьему) капитальным ремонтам. Рост затрат на капитальный ремонт снижает эффективность использования оборудования, что, в конечном счете, приводит к нецелесообразности его дальнейшей эксплуатации.

Значения срока службы Т н и ремонтного цикла Т р для каждого инвентарного объекта оценщик узнает в процессе идентификации.

Рассмотрим определение физического износа для двух моментов времени в жизни машины:

а) Машина еще не проходила капитальных ремонтов. Предполагается, что закон изменения потребительских свойств машины линейный.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

3.5.2.1. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м 2 , то формула расчета будет иметь следующий вид:

С о =С м 2 *S о *К п *К н *К м *К в *К пз *К ндс,

С о - стоимость оцениваемого объекта;
С м 2 - стоимость 1 м 2 типичного сооружения на базовую дату;
S о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
К н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
К м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
К в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
К пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик;
- сопоставимый хронологический возраст объектов;
- другие характеристики.

3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С зд – стоимость строительства здания в целом;
V j – объем j-го компонента;
С j – стоимость единицы объема;
n – количество выделенных компонентов здания;
К н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

3.5.2.3. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостной;
· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И ф - физический износ здания, %;

И i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
- невозможность измерения функционального и внешнего износа;
- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:
· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
· капитализации потерь в арендной плате;
· сравнительных продаж (парных продаж);
· срока экономической жизни.

В целях оценки методы определения величины физического износа принято разделять на прямые и косвенные.

Косвенные методы определения физического износа основаны на осмотре объектов и изучении условий их эксплуатации, данных о ремонтах и денежных вложениях для поддержания их в рабочем состоянии. Можно выделить следующие косвенные методы определения физического износа машин и оборудования:

метод эффективного возраста (метод срока жизни);
экспертный анализ физического состояния;
метод корреляционных моделей;
метод потери производительности;
метод потери прибыльности.

Машины и оборудование большинства российских предприятий сильно изношены. Значительная часть их по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и(или) экономического устаревания. При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп оборудования (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т.д.). При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных групп либо всех фондов целиком.

Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствий на пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечня исходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначной идентификации объекта оценки.

Идентификация - это выявление технических характеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе) основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для расчетов стоимости объектов. Учитывая большое разнообразие и количество единиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия, очевидно, что эта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в процессе оценки.

Таблица 3.1.

Перечень исходных данных, используемых в различных методах оценки оборудования

Однородный объект (аналог) - Собственные затраты производителя по сборке объекта из частей
Цена однородного объекта (аналога) - Группы сложности оцениваемых объектов или его составных частей
Масса однородного объекта (аналога) - Количество узлов в оцениваемом объекте
Рентабельность однородного объекта (аналога) - Удельные затраты на изготовление и приобретение комплектующих изделий, приходящиеся на один «вход-выход»
Объем однородного объекта (аналога) - Удельная зарплата на один технологический узел
Площадь однородного объекта (аналога) - Косвенные накладные расходы (% от основной заработной платы)
Мощность однородного объекта (аналога) - Удельные затраты на комплектующие изделия (% от стоимости материалов)
Производительность однородного объекта (аналога) - Время (месяц, год) зафиксированной исходной цены
Исходная цена оцениваемого объекта - Цена товарного знака
Базисная цена оцениваемого объекта - Стоимость дополнительных устройств
Масса оцениваемого объекта - Данные для определения годовой выручки
Рентабельность оцениваемого объекта - Данные для определения годовых затрат
Объем оцениваемого объекта - Данные о стоимости зданий
Площадь оцениваемого объекта - Данные о стоимости сооружений
Мощность оцениваемого объекта - Данные о стоимости земли
Производительность оцениваемого объекта - Реальная ставка дисконта
Состав конструкции объекта оценки (устройства, блоки, агрегаты и т.п.) - Ставка капитализации для земли
Цены всех частей, входящих в конструкцию оцениваемого объекта - Нормативный срок службы объекта
Индексы приведения исходной стоимости к базисной - Фактический срок службы объекта
Индексы приведения цен от базисного года к уровню на дату оценки - Балансовая стоимость машинного комплекса
Единые отраслевые укрупненные нормативы удельных затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату основных рабочих, косвенные расходы, приходящиеся на единицу измерения влияющего фактора - Балансовая стоимость отдельных единиц оборудования
Среднемесячная заработная плата в промышленности на исходный момент - Первоначальная цена объекта
Среднемесячная зарплата в промышленности на дату оценки

Прямой метод определения физического износа

При прямом методе коэффициент физического износа машин и оборудования рассчитывают исходя из нормативных затрат на их полное восстановление до нового состояния:

Кф = Sз/Св,

Sз - сумма нормативных затрат на восстановление объекта оценки до нового состояния, руб.;

Св - стоимость воспроизводства, руб.

Коэффициент физического износа, определенный данным методом, является несколько заниженным, так как полностью восстановить объект до нового состояния не представляется возможным из-за наличия неустранимого износа.

Косвенные методы определения физического износа

Метод эффективного возраста (метод срока службы)

При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:

Срок службы (срок экономической жизни, Всс) - период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или нормативный срок службы).

Остающийся срок службы (Во) - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).

Хронологический (фактический) возраст (Вх) - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).

Эффективный возраст (Вэ) - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы):

Вэ = Всс - Во

Если имеются данные о загрузке оборудования, то эффективный возраст можно определить по формуле:

Вэ = Вх х Кзаг

где Кзаг- коэффициент загрузки оборудования. Коэффициент физического износа равен:

Кф = Вэ/ Всс

Существуют следующие варианты соотношения между эффективным и фактическим (хронологическим) возрастом: 1) эффективный возраст меньше фактического; 2) равен ему; 3) эффективный возраст больше фактического.

Первая ситуация (Вэ

Вторая ситуация (Вэ = Вх) возникает при эксплуатации оборудования в точном соответствии с техническими условиями, а также в случаях, когда за время эксплуатации не произошло существенного совершенствования технологии в данной области и отсутствуют внешние причины, изменяющие стоимость оборудования.

Третья ситуация (Вэ > Вх) возникает, если оборудование эксплуатировалось с нарушением технических условий при несоблюдении периодичности технического обслуживания, а также в случаях, когда в данной отрасли совершенствовались технологии и увеличивались предложения в данном сегменте рынка. Эта ситуация возможна, когда функциональное и экономическое устаревание оборудования больше его физического износа.

Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. При этом полагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Такой подход удобен для определения амортизационных отчислений, однако, при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы является обычно только ориентиром для оценщика, и определяется как величина, обратная норме амортизационных отчислений.

Пример 1

Срок службы станка равен 20 годам. Станок введен в эксплуатацию в конце 1998 года. В результате неполной загрузки эффективный возраст станка оказался меньше действительного на 30%. Дата оценки - июнь 2003 года. Определить коэффициент физического износа станка.

2. Определим коэффициент загрузки, считая, что полная загрузка равна 100%:

Кзаг = (100-30)/ 100 = 0,7.

3. Определим эффективный возраст станка:

Вэ = 0,7 x 4,5 = 3,15.

4. Определим коэффициент физического износа станка:

Кф = 3,15/ 20 = 0,16.

Пример 2

Требуется определить коэффициент физического износа горизонтально-фрезерного станка, выпускаемого Нижегородским АО «ЗеФС». Нормативный срок службы 20 лет (Всс). Станок эксплуатировался с неполной нагрузкой в течение 18 лет (Вх). При осмотре и анализе его технического состояния с привлечением инженерно-технических работников, обслуживающих станок, определили, что станок может проработать еще 5 лет (Во) при качественном техническом обслуживании.

1. Эффективный возраст станка будет равен:

Вэ = Всс - Во = 20-5 = 15 лет.

2. Коэффициент физического износа станка будет равен:

Кф = Вэ/(Вэ + Во) х 100% = 15/ (15 + 5) х 100 = 75%

Для сравнения, коэффициент физического износа данного станка, рассчитанный по формуле Кф = Вх/ Всс х 100%, будет равен:

Кф = 18/ 20 х 100% = 90%

Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.

Кф = Вэ/ Всс

Эффективный возраст объекта при этом рассчитывается по формуле:

Вэ = Вх1 х К1+ Вх2 х К2 +...+ ВХi х Кi,

Bx1, Bх2,..., Bi - соответственно хронологический возраст частей объекта, подвергавшихся ремонту в разные сроки и не подвергавшихся ремонту;

К1 и К2,..., Кi - процентное соотношение этих частей в общем объеме объекта.

Пример 3

После трех лет эксплуатации станок подвергся капитальному ремонту, в результате которого 20% деталей было заменено на новые. Определить коэффициент физического износа станка после капитального ремонта, учитывая, что срок службы его равен 25 годам.

1. Находим эффективный возраст станка как средневзвешенный хронологический (фактический) возраст его деталей, 20% которых после капитального ремонта имеют возраст 0 лет, а 80% - 3 года:

Вэ = Bx1 x K1 + Вх2 х К2 = 0 x 0,2 + 3 x 0,8 = 2,4.

2. Определим коэффициент физического износа станка:

Кф = 2,4 / 25 x 100% = 10%.

Пример 4

Требуется определить коэффициент физического износа пресса механического. Годовая норма амортизационных отчислений для А = 7,7%. Хронологический возраст 12 лет.

На седьмом году эксплуатации были заменены 15% деталей пресса. Через 20 000 часов наработки (9 лет эксплуатации) прессу произведен капитальный ремонт, 25% деталей и узлов заменены на новые.

1. Определяем нормативный срок службы пресса как величину обратную норме амортизационных отчислений:

Всс = 100%/ А = 100%/ 7,7 = 13 лет

2. 15% деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Bxi = 12- 7 = 5 лет.

3. 25% деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Вх2 = 12 - 9 = 3 года.

4. 60% (100% -15% - 25%) деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Вхз = 12 лет.

5. Эффективный возраст пресса будет равен:

Вэ = Вх1 х 0,15 + Вх2 х 0,25 + Вх3 х 0,6 = 5 x 0,15 + 3 x 0,25 + 12 x 0,6 = 0,75 + 0,75 + 7,2 = 8,7 года.

6. Коэффициент физического износа пресса будет равен:

Кф = Вэ/ Всс х 100% = 8,7/ 13 х 100% = 67%

Москва, "Русская оценка", Редактор В.П. Антонов

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;

Величина накладных расходов;

Затраты на оборудование;

Нормы прибыли строителей в данном регионе;

Рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

§технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

§обоснование необходимости обновления действующего объекта;

§оценка зданий специального назначения;

§при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§анализ эффективности использования земли;

§решение задач страхования объекта;

§решение задач налогообложения;

§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.):

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

3А. Определение износа объекта недвижимости

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:

·нормативный (для жилых зданий);

·стоимостной;

·метод срока жизни;

·экспертный.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

·недостатки, требующие добавления элементов;

·недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

·сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1)капитализацией потерь в арендной плате;

2)капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·капитализации потерь в арендной плате;

·сравнительных продаж (парных продаж);

·срока экономической жизни.

Беременность и роды