Jedná se o nejběžnější metodu zjišťování fyzického opotřebení spolu s metodou expertního rozboru fyzického stavu.

Jak bylo uvedeno výše, skutečná životnost strojů a zařízení se může lišit od normy v důsledku různých faktorů: náročnosti práce a provozního režimu, kvality a četnosti údržby a oprav, stavu prostředí atd.

Při použití metody efektivní věk Platí následující termíny a definice:

Životnost(ekonomická životnost, Vss)- doba od data montáže do data vyřazení objektu z provozu (resp. celé životnosti).

Zbývající životnost (V o)- odhadovaný počet let, než bude zařízení vyřazeno z provozu (nebo odhadovaná zbývající provozní doba).

Chronologický (skutečný) věk (Bx) - počet let, které uplynuly od vytvoření objektu (nebo provozní doby).

Efektivní věk (E) - rozdíl mezi životností a zbývající životností (nebo velikostí doby provozu objektu za poslední roky).

V e = V ss - V o

Životnosti normalizované průmyslovými standardy pro různé skupiny zařízení a mechanismů udávají přípustnou provozní dobu zařízení bez znatelné změny kvality výkonu jejich funkcí strojů. Předpokládá se, že provozní podmínky budou odpovídat podmínkám doporučeným výrobci zařízení a opravy a údržba budou prováděny včas a kvalitně. Tento přístup je však vhodný pro stanovení odpisů při posuzování tržní hodnota strojů a zařízení je životnost zařízení pro odhadce zpravidla pouze vodítkem.

Životnost strojů a zařízení je pro odhadce nemovitostí pouze orientační, protože odráží jejich schopnosti pro průměrné provozní podmínky. V každém konkrétním případě stanovení zbývající životnosti zařízení je třeba vzít v úvahu skutečné fyzické opotřebení v době posouzení.

Koeficient fyzického opotřebení pro předměty s různým skutečným stářím se určuje odlišně.

1) U relativně nového zařízení za normálních provozních podmínek je koeficient fyzického opotřebení určen vzorcem:

Kde: v - chronologický věk; Vss- životnost.

Je třeba vzít v úvahu, že vyrobený a dočasně nepoužívaný stroj, i když je ve skladu za podmínek pečlivé konzervace, má částečné zhoršení technických vlastností a v důsledku toho ztrátu hodnoty. V tomto případě se náklady na zařízení v době uvedení do provozu mohou výrazně lišit od nákladů na nové zařízení, což je třeba vzít v úvahu při posuzování nákladů.

2) U starších, složitých zařízení se míra fyzického opotřebení určuje takto:

kde V e je efektivní věk;

B o – zbývající životnost.

3) U zařízení, které pracovalo déle, než je jeho ekonomická životnost (životnost) a nadále pracuje, se koeficient fyzického opotřebení stanoví následovně (i když v účetní závěrky toto vybavení je 100% opotřebované):

Kde: v - chronologický věk.

v - zbývající životnost stanovena odborným posudkem;

4) Životnost zařízení se výrazně zvyšuje díky opravám, při kterých se vyměňují zastaralé a opotřebované součásti mechanismu za nové a obnovují se rozhraní ve třecích jednotkách. To je významné zejména při velkých generálních opravách zařízení, kdy dochází k výměně hlavních součástí zařízení a obnově základních vlastností nejdůležitějších částí strojů.

Pokud předmět prošel větší opravou, koeficient jeho fyzického opotřebení se stanoví takto:

Efektivní stáří objektu se vypočítá pomocí vzorce:

V e = V x1 * K 1 + V x2 * K 2 +…...+ V x i * K i

Kde B x 1 ... B x i - podle toho chronologické stáří částí objektu, které byly v r různé termíny a nepodléhající opravě;

K 1 ... K i - procento těchto částí na celkovém objemu objektu.

Efektivní stáří objektu v v tomto případě je vážený průměr chronologického stáří jeho částí. Efektivní stáří lze také určit zvážením investice do nemovitosti (náklady na opravu v peněžním vyjádření).

k a, fyzikální = (0,208 – 0,003.B).T 0,7;

kde T je chronologické stáří stroje.

Při této metodě se koeficient fyzického opotřebení získává na základě cen použitých a nových strojů, to znamená, že odráží reakci sekundárního trhu na míru fyzického opotřebení strojů.

Efektivní věková metoda

Pro posouzení opotřebení je zaveden koncept efektivního stáří Teff vybavení. Je-li chronologické stáří T počet let, které uplynuly od vytvoření stroje, pak efektivní stáří Teff je věk odpovídající fyzickému stavu stroje, odrážející skutečnou dobu provozu stroje za období T a s přihlédnutím k podmínkám jeho provozu.

Znalost efektivního stáří posuzovaného předmětu nám umožňuje rozumněji posoudit jeho opotřebení.

Pokud je znám efektivní věk Teff stroje, pak koeficient fyzického opotřebení je určen vzorcem:

k a fyzikální = Teff / Tn

kde Tn je standardní životnost stroje.

Obvykle pro stanovení Tef odborník vyhodnotí zbývající životnost Toastu posuzovaného předmětu před jeho vyřazením z provozu a odepsáním. V tomto případě:

T ef = T n – Toast. Stanovení zbývající doby předpokládá, že odhadce ví, jak bude stroj provozován od okamžiku posouzení až do konce jeho životnosti (směna, zatížení, pracovní podmínky atd.).

Pro stroje je typická práce s proměnným zatížením. Některé z nich (obvykle speciální nebo používané v sériové výrobě) se vyznačují uspořádanou prací s periodickým vzorem. U víceúčelových strojů se však provozní režim tvoří pod kombinovaným vlivem velkého množství faktorů. Pro odhadce je prakticky nemožné dostatečně přesně stanovit vzorce změn provozního režimu během provozu stroje. Proto se může spokojit pouze s informacemi, které nepřímo charakterizují zatížení stroje během provozu pouze na dohlednou dobu.

Metoda předpokládá, že jsou možné i jiné způsoby nalezení Teffa. Například pro určení Teff můžete použít metodu úpravy chronologického stáří T stroje pomocí řady koeficientů, které odrážejí provozní podmínky stroje. K tomu můžete využít ukazatele, jako je charakter výroby, směny a pracovní podmínky posuzovaného objektu. Při přiřazení doby životnosti (životnosti) se předpokládalo velmi specifické použití stroje. Pokud je známo, že stroj byl provozován za jiných podmínek, je pro určení efektivního věku zcela oprávněné upravit jeho chronologické stáří podle změněných podmínek:

T eff = T K cm K xp K ur,

kde K cm je součinitel posunu roven poměru průměrného skutečného posunu stroje k nominálnímu, na jehož základě se přiřazuje životnost zařízení. Například pro strojírenství je tato hodnota přibližně 1,7–1,8. Khp je koeficient charakteru (typu) výroby, při kterém stroj skutečně pracuje (0,9–1 - pro sériovou výrobu, při které je zařízení plně zatíženo; 0,67–0,77 - pro sériovou výrobu; 0,5–0,65 - pro jediná výroba); protože tento koeficient charakterizuje použití zařízení v rámci směny, často se nazývá koeficient použití v rámci směny Kvi;

Kur - koeficient provozních podmínek stroje (1 - při práci v dílenské místnosti; 0,6–0,7 - při práci v oddělené místnosti; 1,3–1,5 - při pracovních podmínkách škodlivých pro zařízení (vysoká intenzita znečištění nebo prašnosti, vysoká vlhkost, kontakt s chemicky aktivním prostředím apod. s velmi vysokou intenzitou znečištění 3–5).

Součin všech tří koeficientů se nazývá koeficient využití stroje:

K použití = K cm K vi K ur.

Tedy,

Teff = T K isp.

Chronologická úprava věku pro účely stanovení Teff může poskytnout spolehlivé výsledky, pokud hodnoty použitých koeficientů dostatečně přesně odrážejí provozní podmínky posuzovaného objektu po celou dobu jeho provozu předcházející okamžiku posouzení.

Nechť je například známo, že chronologické stáří stroje je T = 10 let. Stroj pracuje ve dvou směnách (K cm = 1), v kusové výrobě (K vi = 0,67)

Efektivní stáří stroje za takových podmínek zatížení lze odhadnout jako:

Teff = 10. 1. 0,67. 1 = 6,7 let,

to znamená, že auto ve skutečnosti vypadá mladší, než je jeho chronologické stáří. V souladu s tím si lépe zachoval své spotřebitelské vlastnosti.

K určení míry fyzického opotřebení jsou zapotřebí informace o životnosti stroje. Nechť T n = 12 let (podle účetního oddělení zákazníka). Pak:

k a fyzikální = Teff/Tn = 6,7/12 = 0,56 nebo 56 %.

Při porovnání obou přístupů ke stanovení Teff je třeba poznamenat, že oba mají nevýhodu ve smyslu nejistoty provozních podmínek objektu za určitým časovým intervalem sousedícím s okamžikem posouzení.

Metoda váženého průměru chronologického věku

Metodu lze použít, když se po několika letech provozu stroje, výměnách a opravách řady jeho dílů a sestav ukáže jejich stáří různé. V tomto případě lze koeficient fyzického opotřebení stroje vypočítat pomocí vzorce:

k a, fyzikální = Tav/vzv/Tn

kde T avg/weighted je vážené průměrné chronologické stáří vozu;

Metoda zhoršení hlavních parametrů

Metoda předpokládá, že fyzické opotřebení se projevuje zhoršením některého charakteristického provozního parametru stroje (produktivita, přesnost, výkon, spotřeba paliva nebo elektřiny, poruchovost atd.). Pokud je pro daný typ stroje takový parametr nalezen, pak se koeficient fyzického opotřebení vypočítá takto:

k a fyzikální = 1 – (X / X 0) b

kde X 0 , X jsou hodnoty hlavního parametru stroje na začátku provozu, respektive v době vyhodnocení; b je exponent charakterizující sílu vlivu hlavního parametru na cenu stroje (obvykle u brzdného koeficientu se berou hodnoty 0,6–0,8).

Způsob účtování obnovy stroje po větších opravách

Metoda je založena na zřejmé myšlence poklesu spotřebitelských vlastností strojů a zařízení PS za provozu v důsledku zvýšeného fyzického opotřebení a jejich částečné obnovy po opravách obecně a zejména po velkých opravách. Úroveň spotřebitelských vlastností stroje v různých fázích jeho existence lze vyjádřit pomocí nějakého zobecněného relativního ukazatele PS, který je váženou aditivní funkcí hodnot hlavních technicko-ekonomických ukazatelů X i daného stroje v dané době. hodnocení ve vztahu k hodnotám stejných ukazatelů X io na začátku provozu - produktivita, přesnost atd.:

PS = součet (X i /X io)

Na rozdíl od předchozí metody zde můžete vzít v úvahu několik ukazatelů stroje najednou.

V praktická práce Odhadce se stále častěji potýká se situací, kdy je nutné zjistit fyzické opotřebení stroje, který má výrazné chronologické stáří a má již za sebou jednu nebo více větších oprav. Pokud si představíme změnu ukazatele spotřebitelských vlastností PS takového stroje za tuto dobu, dostaneme klikatou křivku. Vrcholy na křivce odpovídají velkým opravám, jejich výška odpovídá odpovídajícím nákladům na opravy a vzdálenosti mezi nimi odpovídají cyklům oprav Tr (provozní doba mezi dvěma většími opravami).

Vynaložené náklady obnovují zcela nebo zčásti spotřebitelské vlastnosti stroje a prodlužují celkovou životnost stroje, o čemž je proveden odpovídající zápis v účetních dokladech ke stroji.

Obvykle je pro každou skladovou položku v podniku přiřazena určitá hodnota doby použitelnosti Tn (životnost) ve stanoveném intervalu. odpisová skupina s přihlédnutím k předpokládané zátěži. Vzhledem k tomu, že stroje a zařízení jsou využitelné objekty, předpokládá se, že během jejich standardní životnosti bude provedeno několik větších oprav (zpravidla maximálně tři). Doba mezi dvěma generálními opravami (nebo od uvedení do provozu do první generální opravy) se nazývá cyklus oprav. V rámci každého cyklu oprav je provedeno několik běžných oprav a technických kontrol.

V závislosti na doporučení výrobce stroje přidělí podnik při sestavování dlouhodobého plánu oprav zařízení všem strojům dobu trvání cyklů oprav T r. Průměrná hodnota T p pro světlo a střední technologické stroje je 5–6 let. Z provozních zkušeností takových strojů lze předpokládat, že během cyklu opravy se jejich spotřebitelské vlastnosti (PS) sníží přibližně o 50–60 % původní úrovně, to znamená, že při výše uvedené délce cyklu opravy míra V poklesu spotřebitelských vlastností stroje je 8–10 % ročně.

Provádění velkých oprav strojů naopak zvyšuje jejich spotřebitelské vlastnosti v průměru o 20–40 % původní úrovně. Větší hodnoty rozsahu navíc odpovídají pozdějším (druhým, třetím) velkým opravám. Rostoucí náklady na větší opravy snižují efektivitu využití zařízení, což v konečném důsledku vede k neúčelnosti jeho dalšího provozu.

Hodnotu životnosti T n a cyklu opravy T r pro každou skladovou položku zjistí odhadce během procesu identifikace.

Podívejme se na definici fyzického opotřebení pro dva časové okamžiky v životě stroje:

a) Vůz dosud neprošel větší opravou. Předpokládá se, že zákon změny spotřebitelských vlastností stroje je lineární.

3. Oceňování nemovitostí

3.5. Přístupy k oceňování nemovitostí.

3.5.2. Nákladově efektivní přístup

Nákladově efektivní přístup- jedná se o soubor metod hodnocení založených na stanovení nákladů nutných na obnovu nebo výměnu předmětu hodnocení s přihlédnutím ke kumulovanému opotřebení. Vychází se z předpokladu, že kupující nezaplatí za hotový předmět více než za vytvoření předmětu obdobné užitné hodnoty.

Informace potřebné k použití nákladového přístupu:
- platová úroveň;
- výše režijních nákladů;
- náklady na vybavení;
- míra zisku pro stavebníky v daném regionu;
- tržní ceny stavebních materiálů.

Výhody nákladového přístupu:
1. Při hodnocení nových objektů je nejspolehlivější nákladový přístup.
2. Tento přístup je vhodný nebo jediný možný v následujících případech:
§ technická a ekonomická analýza nákladů na novou výstavbu;
§ zdůvodnění potřeby aktualizace stávajícího zařízení;
§ posouzení stavby zvláštní účel;
§ při posuzování objektů v „pasivních“ sektorech trhu;
§ analýza účinnosti využívání půdy;
§ řešení problematiky pojištění objektů;
§ řešení daňových problémů;
§ při sjednávání hodnot majetku získaného jinými způsoby.

Nevýhody nákladového přístupu:
1. Náklady nejsou vždy ekvivalentní tržní hodnotě.
2. Pokusy o dosažení přesnějšího výsledku hodnocení jsou doprovázeny o rychlý růst mzdové náklady.
3. Nesoulad mezi náklady na nákup oceňované nemovitosti a náklady na novou výstavbu úplně stejné nemovitosti, protože Během procesu oceňování se od stavebních nákladů odečítají oprávky.
4. Obtížnost výpočtu nákladů na reprodukci starých budov.
5. Obtížnost stanovení množství akumulovaného opotřebení starých budov a konstrukcí.
6. Samostatné hodnocení pozemek z budov.
7. Problematika posuzování pozemků v Rusku.

Etapy nákladového přístupu(viz obr. 3.3):
- Výpočet nákladů na pozemek s ohledem na nejefektivnější využití (Sz).
- Výpočet nákladů na výměnu nebo nákladů na výměnu (Svs nebo Szam).
- Výpočet kumulovaného opotřebení (všechny typy) (Cizn):
· fyzické opotřebení - opotřebení spojené se snížením výkonu předmětu v důsledku přirozeného fyzického stárnutí a vlivem vnějších nepříznivých faktorů;
· funkční opotřebení - opotřebení v důsledku nesouladu s moderními požadavky na takové předměty;
· vnější opotřebení - opotřebení v důsledku změn vnějších ekonomických faktorů.

Výpočet ceny předmětu s přihlédnutím k oprávkám: Syn = Свс-Сызн.

Stanovení konečné ceny nemovitosti: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Srovnávací jednotková metoda

Tato metoda zahrnuje výpočet nákladů na výstavbu srovnávací jednotky podobné budovy. Náklady na srovnávací jednotku analogu by měly být upraveny o existující rozdíly ve srovnávaných objektech (uspořádání, vybavení, vlastnictví atd.)

Pokud je jako srovnávací jednotka zvolen 1 m2, bude mít výpočetní vzorec následující tvar:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C o - náklady na posuzovaný objekt;
C m 2 - cena 1 m 2 typické stavby k datu základu;
S o - plocha posuzovaného objektu (počet srovnávacích jednotek);
K p - koeficient zohledňující možné nesrovnalosti mezi údaji o ploše objektu a stavební ploše (1.1-1.2);
Kn - koeficient zohledňující možné nesrovnalosti mezi posuzovaným objektem a vybranou typickou konstrukcí (pro shodné = 1);
K m - koeficient zohledňující umístění objektu;
K in - koeficient zohledňující změnu nákladů na stavební a instalační práce mezi základním datem a datem v době posouzení;
K pz - koeficient zohledňující zisk vývojáře (%);
K DPH - koeficient zohledňující DPH (%).

Důležitým krokem je výběr typického objektu. V tomto případě je nutné vzít v úvahu:
- jediný funkční účel;
- blízkost fyzikální vlastnosti;
- srovnatelné chronologické stáří objektů;
- další vlastnosti.

3.5.2.2. Metoda členění komponent

Tato metoda spočívá v rozdělení posuzovaného objektu na stavební prvky - základy, stěny, podlahy atd. Náklady na každou složku se získají na základě součtu přímých a nepřímých nákladů potřebných k vytvoření jednotky objemu podle vzorce:

, Kde

C budova – náklady na výstavbu budovy jako celku;
V j – objem j-té složky;
С j – náklady na jednotku objemu;
n – počet přidělených stavebních prvků;
Кн – koeficient, který zohledňuje existující nesrovnalosti mezi posuzovaným objektem a vybranou typickou konstrukcí.

Existuje několik možností použití metody rozdělení komponent:
- subdodávky;
- členění podle pracovního profilu;
- rozdělení nákladů.

Subdodavatelská metoda vychází z toho, že generální dodavatel najímá subdodavatele k provedení části stavebních prací. Poté se spočítají celkové náklady za všechny subdodavatele.

Profilová metoda podobný předchozímu a je založen na kalkulaci nákladů na najímání různých specialistů .

Metoda alokace nákladů zahrnuje použití různých jednotek srovnání k vyhodnocení různých součástí budovy, načež se tyto odhady sečtou.

Rýže. 3.3. Postup při posuzování hodnoty nemovitosti nákladovým přístupem

3.5.2.3. Metoda kvantitativního průzkumu

Tato metoda je založena na použití podrobných kvantitativních kalkulací nákladů na instalaci jednotlivých komponent, vybavení a konstrukci budovy jako celku. Kromě kalkulace přímých nákladů je nutné počítat s režijními náklady a dalšími náklady, tzn. je vypracován úplný odhad na rekonstrukci posuzovaného objektu.

Kalkulace stavebních nákladů

Náklady na výstavbu budov a staveb jsou dány výší investic potřebných k její realizaci. Náklady na výstavbu jsou zpravidla stanoveny ve fázi předprojektových studií (vypracování studie proveditelnosti výstavby).

Odhadované náklady na výstavbu budov a staveb je částka hotovost nezbytné pro jeho realizaci v souladu s projektovou dokumentací.

Na základě odhadovaných nákladů je kalkulována velikost kapitálových investic, financování výstavby a také tvorba volných (sjednatelných) cen stavebních výrobků.

Odhadovaná cena stavby zahrnuje následující prvky:

stavební práce;

instalace zařízení (instalační práce);

náklady na nákup (výrobu) vybavení, nábytku a zásob;

jiné náklady.

Metody kalkulace nákladů. Při přípravě odhadů (kalkulací) pro investora a dodavatele na alternativní bázi lze použít následující metody výpočtu nákladů:
vynalézavý;
zdroj-index;
základní index;
základní náhrada;
na základě databanky o nákladech na dříve postavená nebo navržená analogová zařízení.

Metoda zdroje - kalkulace v současných (prognózních) cenách a tarifech zdrojů (nákladových prvků) se provádí na základě potřeby materiálů, výrobků, konstrukcí (včetně pomocných používaných v procesu práce), jakož i údajů o vzdálenostech a metodách jejich dodávka na stavbu, spotřeba energie pro technologické účely, doba provozu stavebních strojů a jejich složení, mzdové náklady pracovníků.

Metoda indexování zdrojů - Jedná se o kombinaci metody zdrojů se systémem indexů pro zdroje používané ve stavebnictví.

Indexy nákladů (price, cost) - relativní ukazatele určené poměrem běžných (prognózních) nákladových ukazatelů a základních nákladových ukazatelů na zdroje srovnatelné v nomenklatuře.

Metoda bazického indexu - přepočet nákladů podle rozpočtových linií ze základní cenové hladiny na aktuální cenovou hladinu pomocí indexů.

Základní kompenzační metoda - součet nákladů kalkulovaných na základní úrovni předpokládaných cen a vícenákladů stanovených kalkulacemi spojenými se změnami cen a tarifů za zdroje použité v průběhu výstavby.

Je třeba vzít v úvahu, že dokud se ekonomická situace nestabilizuje a nevytvoří se odpovídající tržní struktury, mají nejvyšší prioritu pro výpočet odhadovaných nákladů metody zdrojového a zdrojového indexu. V praktických činnostech odborníků je oblíbenější metoda base-index výpočtu odhadovaných nákladů.

Zjišťování opotřebení nemovitosti

Odpisy jsou charakterizovány poklesem užitnosti nemovitosti, její spotřebitelské atraktivity z pohledu potenciálního investora a jsou vyjádřeny poklesem hodnoty v čase (odpisy) pod vlivem různých faktorů. Odpisy (I) se obvykle měří v procentech a peněžním vyjádřením odpisů jsou odpisy (O).

Podle důvodů způsobujících znehodnocení majetku se rozlišují tyto druhy opotřebení: fyzické, funkční a vnější.

Fyzické a funkční opotřebení se dělí na snímatelné a neopravitelné.

Odnímatelné opotřebení - jedná se o opotřebení, jehož eliminace je fyzikálně možná a ekonomicky proveditelná, tzn. náklady vynaložené na odstranění toho či onoho druhu opotřebení přispívají ke zvýšení hodnoty předmětu jako celku.

Identifikace všech možných typů opotřebení je kumulované opotřebení nemovitosti. V peněžním vyjádření je celková amortizace rozdílem mezi reprodukční cenou a tržní cenou oceňovaného předmětu.

Kumulativní akumulované opotřebení je funkcí životnosti objektu. Podívejme se na základní hodnotící koncepty, které charakterizují tento ukazatel.

Fyzický život budovy (PL) - doba provozu budovy, po kterou stav nosných konstrukčních prvků budovy splňuje určitá kritéria (konstrukční spolehlivost, fyzická životnost atd.). Fyzická životnost objektu je stanovena během výstavby a závisí na kapitálové skupině budov. Fyzický život končí demolicí objektu.

Chronologický věk (CA) - doba, která uplynula od data uvedení zařízení do provozu do data posouzení.

Ekonomický život (EJ) určeno provozní dobou, po kterou objekt generuje příjem. Během tohoto období přispěla provedená vylepšení k hodnotě nemovitosti.

Ekonomická životnost objektu končí, když provoz objektu nemůže generovat příjem indikovaný odpovídající sazbou pro srovnatelné objekty v daném segmentu realitního trhu. Zároveň provedená vylepšení již nepřispívají k ceně objektu z důvodu jeho obecného opotřebení. Efektivní věk (EA)

se vypočítává na základě chronologického stáří budovy s přihlédnutím k jejímu technickému stavu a ekonomickým faktorům převažujícím k datu posouzení, které ovlivňují hodnotu posuzovaného objektu. V závislosti na provozních charakteristikách budovy se efektivní věk může lišit od chronologického stáří nahoru nebo dolů. V případě běžného (typického) provozu budovy se efektivní věk obvykle rovná stáří chronologickému.

Zbývající ekonomický život (REL)

budova - doba od data posouzení do konce její ekonomické životnosti (obr. 3.4).

Rýže. 3.4. Životnost budovy a ukazatele, které je charakterizují

Odpisy v oceňovací praxi je třeba významově odlišit od obdobného pojmu používaného v účetnictví (odpisy). Odhadovaná amortizace je jedním z hlavních parametrů, který umožňuje vypočítat aktuální hodnotu oceňovaného předmětu k určitému datu.
Fyzické opotřebení je postupná ztráta technických a provozních kvalit objektu původně vzniklého při výstavbě vlivem přírodních a klimatických faktorů, ale i lidské činnosti.
Metody pro výpočet fyzického poškození budov jsou následující:
· regulační (pro obytné budovy);

· náklady; · celoživotní metoda.

Normativní metoda

výpočet fyzického opotřebení zahrnuje použití různých regulačních pokynů na meziodvětvové nebo resortní úrovni. Tato pravidla popisují fyzické opotřebení různých konstrukčních prvků budov a jejich posuzování. Fyzikální

, Kde

opotřebení budovy

by měl být určen podle vzorce:

A f - fyzické opotřebení budovy, %, %;

A i je fyzické opotřebení i-tého konstrukčního prvku, %; L i je koeficient odpovídající podílu reprodukčních nákladů i-tého konstrukčního prvku na celkových reprodukčních nákladech budovy;

Podíly reprodukčních nákladů jednotlivých konstrukcí, prvků a systémů na celkových reprodukčních nákladech budovy (v procentech) se obvykle berou podle agregovaných ukazatelů reprodukčních nákladů bytových domů schválených předepsaným způsobem a u staveb, prvků a systémy, které nemají schválené ukazatele, podle jejich odhadovaných nákladů .

Tato technika se používá výhradně v domácí praxi. Přes veškerou jasnost a přesvědčivost má následující nevýhody:
- vzhledem ke své „normativitě“ nemůže zpočátku zohledňovat atypické provozní podmínky objektu;
- pracná aplikace díky nutnému detailování konstrukčních prvků budovy;
- nemožnost měření funkčního a vnějšího opotřebení;
- subjektivita specifického vážení konstrukčních prvků.

V jádru nákladová metoda Definice fyzického opotřebení je fyzické opotřebení, vyjádřené v době jeho posouzení poměrem nákladů na objektivně nezbytná opravná opatření k odstranění poškození konstrukcí, prvku, systému nebo stavby jako celku a náklady na jejich výměnu.

Podstatou nákladové metody pro stanovení fyzických odpisů je stanovení nákladů na obnovu stavebních prvků.

Tato metoda umožňuje okamžitě spočítat opotřebení prvků a budovy jako celku v nákladovém vyjádření. Vzhledem k tomu, že výpočet snížení hodnoty je založen na přiměřených skutečných nákladech na uvedení opotřebovaných předmětů do „podstatně nového stavu“, lze výsledek tohoto přístupu považovat za poměrně přesný. Nevýhodou metody je požadovaná podrobnost a přesnost při kalkulaci nákladů na opravu opotřebovaných stavebních prvků.

Stanovení fyzického poškození budov celoživotní metoda . Ukazatele fyzického opotřebení, efektivního věku a ekonomické životnosti jsou v určitém poměru, který lze vyjádřit vzorcem:

I – nosím;
EV – efektivní věk;
VF – typické období fyzického života;
RSF – zbývající období fyzického života.

Použití tohoto vzorce je relevantní i při výpočtu procentuálních úprav opotřebení u porovnávaných předmětů (srovnávací metoda prodeje), kdy není možné, aby znalec prověřil vybrané analogy. Takto vypočítané procento znehodnocení prvků nebo budovy jako celku lze převést na peněžní vyjádření (odpisy):

V praxi se prvky konstrukce, které mají odstranitelné a neopravitelné fyzické opotřebení, dělí na „dlouhodobé“ a „krátkodobé“.

"Prvky s krátkou životností"- prvky, které mají kratší životnost než stavba jako celek (střešní krytina, klempířské zařízení apod.).

"Dlouhotrvající prvky"- prvky, jejichž předpokládaná životnost je srovnatelná s životností stavby (základy, nosné stěny apod.).

K odstranitelnému fyzickému opotřebení „prvků s krátkou životností“ dochází v důsledku přirozeného opotřebení stavebních prvků v průběhu času a také neopatrným provozem. V tomto případě je prodejní cena budovy snížena o odpovídající znehodnocení, protože budoucí vlastník bude muset provést „dříve odložené opravy“, aby obnovil normální provozní vlastnosti stavby (běžné opravy interiéru, restaurování oblasti zatékající střešní krytiny apod.). To předpokládá, že položky jsou obnoveny do „prakticky nového“ stavu. Odstranitelné fyzické opotřebení v peněžním vyjádření je definováno jako „náklady na odložené opravy“, tj. náklady na uvedení předmětu do stavu „ekvivalentního“ původnímu.

Neodstranitelné fyzické opotřebení součástí s krátkodoběživotnost - jedná se o náklady na obnovu rychle opotřebitelných součástí, stanovené rozdílem mezi cenou výměny a množstvím odstranitelného opotřebení, vynásobené poměrem chronologického stáří a fyzické životnosti těchto prvků.

Odnímatelné fyzické opotřebení prvků s dlouhou životností je dáno přiměřenými náklady na jeho odstranění, podobně jako odstranitelné fyzické opotřebení prvků s krátkou životností.

Neodstranitelné fyzické poškození prvků s dlouhou životností se vypočte jako rozdíl mezi reprodukční cenou celé stavby a součtem odstranitelných a neopravitelných poškození, vynásobený poměrem chronologického stáří a fyzické životnosti stavby.

Funkční opotřebení. Známky funkčního opotřebení v posuzované budově - nesoulad prostorového a/nebo konstrukčního řešení s moderními standardy, včetně různých zařízení nezbytných pro běžný provoz stavby v souladu s jejím současným nebo zamýšleným využitím.

Funkční opotřebení se dělí na snímatelné a neopravitelné.

Nákladovým vyjádřením funkčního opotřebení je rozdíl mezi náklady na reprodukci a náklady na výměnu, což vylučuje funkční opotřebení z úvahy.

Odnímatelné funkční opotřebení stanoveny náklady na nutnou rekonstrukci, která přispívá k efektivnějšímu provozu nemovitosti.

Příčiny funkčního opotřebení:
· nedostatky, které vyžadují přidání prvků;
· nedostatky vyžadující výměnu nebo modernizaci prvků;
· super vylepšení.

Nedostatky vyžadující doplnění - prvky budovy a zařízení, které ve stávajícím prostředí neexistují a bez kterých nemůže splňovat moderní výkonnostní standardy. Odpisy z titulu těchto položek se měří náklady na přidání těchto položek, včetně jejich instalace.

Nevýhody, které vyžadují výměnu nebo modernizaci prvků - položky, které stále plní své funkce, ale již neodpovídají moderním standardům (vodoměry a plynoměry a hasicí zařízení). Odpisy těchto položek se měří jako náklady na stávající prvky s přihlédnutím k jejich fyzickému poškození minus náklady na vrácení materiálu plus náklady na demontáž stávajících prvků a plus náklady na instalaci nových prvků. Náklady na vrácení materiálu jsou kalkulovány jako náklady na demontovaný materiál a zařízení při použití v jiných zařízeních (revidovatelná zbytková hodnota).

Supervylepšení jsou pozice a prvky struktury, jejichž dostupnost v současnosti neodpovídá moderním požadavkům tržních standardů. Odnímatelné funkční opotřebení je v tomto případě měřeno jako současné náklady na výměnu „nadměrně vylepšených“ položek mínus fyzické opotřebení plus náklady na demontáž a mínus záchranou hodnotu

demontované prvky. Neopravitelné funkční opotřebení

způsobené zastaralým prostorovým plánováním a/nebo konstrukčními charakteristikami posuzovaných budov ve vztahu k moderním stavebním normám.
Známkou neopravitelného funkčního opotřebení je ekonomická nevhodnost výdajů na odstranění těchto nedostatků. Navíc je nutné zohlednit tržní podmínky panující k datu posouzení, aby stavba svým architektonickým určením adekvátně odpovídala svému účelu.
V závislosti na konkrétní situaci lze náklady na neopravitelné funkční opotřebení určit dvěma způsoby:

Pro stanovení nezbytných kalkulačních ukazatelů (nájemné, kapitalizační sazby atd.) se používají upravená data pro srovnatelné analogy. V tomto případě by vybrané analogy neměly vykazovat na posuzovaném objektu známky neopravitelného funkčního opotřebení.

Stanovení snížení hodnoty způsobené neopravitelným funkčním opotřebením v důsledku zastaralého prostorového řešení (měrná plocha, kubatura) se provádí metodou kapitalizace ztrát na nájemném.

Výpočet neopravitelného funkčního opotřebení kapitalizací nadměrných provozních nákladů nutných k udržení budovy v dobrém stavu lze provést podobným způsobem. Tento přístup je výhodnější pro posuzování neopravitelného funkčního opotřebení budov s nestandardním architektonickým řešením, u kterých je však výše nájemného na rozdíl od výše provozních nákladů srovnatelná s nájemným za moderní analogová zařízení.

Vnější (ekonomické) opotřebení - odpisy objektu z důvodu negativního vlivu vnějšího prostředí ve vztahu k předmětu posuzování: situace na trhu, věcná břemena uložená k určitému užívání nemovitosti, změny okolní infrastruktury a legislativní rozhodnutí v oblasti daní, atd. Vnější opotřebení nemovitosti je v závislosti na příčinách, které je způsobilo, ve většině případů neopravitelné z důvodu nezměněné lokality, v některých případech se však může „samo odstranit“ v důsledku pozitivní změny okolního tržního prostředí.

Pro posouzení vnějšího opotřebení lze použít následující metody:
· kapitalizace ztrát z nájemného;
· srovnávací prodeje (párové prodeje);
· ekonomická životnost.

Předchozí

Pro účely posouzení se metody zjišťování míry fyzického opotřebení obvykle dělí na přímé a nepřímé.

Nepřímé metody zjišťování fyzického opotřebení vychází z prohlídky objektů a studia jejich provozních podmínek, údajů o opravách a finančních investicích na jejich udržování v provozuschopném stavu. Pro stanovení fyzického opotřebení strojů a zařízení lze rozlišit následující nepřímé metody:

metoda efektivního věku (metoda životnosti);
odborný rozbor fyzického stavu;
metoda korelačních modelů;
metoda ztráty výkonu;
metoda ztráty ziskovosti.

Stroje a zařízení většiny ruských podniků jsou velmi opotřebované. Významná část z nich je podle účetních údajů 100% opotřebovaná, ale je aktivně využívána, a proto má tržní hodnotu. Naopak druhá část, která nemá prakticky žádné účetní opotřebení, má v důsledku funkční, morální a (nebo) ekonomické zastaralosti prakticky nulovou hodnotu. Na velké množství jednotek strojů a zařízení v podnicích (od několika tisíc ve středních podnicích po desítky tisíc ve velkých podnicích), zvláště často vyvstávají otázky ohledně stanovení nákladů jak na jednotlivé jednotky, tak na skupiny zařízení (což je mnohem častější), neboť stejně jako celý strojní park a zařízení jako celek. Důležitá je nejen otázka hodnoty hodnoty k určitému datu, ale také prognóza změn hodnoty v čase, stejně jako změny hodnoty po významných datech (například po defaultu apod.) . V tomto případě má vlastník nebo manažer zpravidla intuitivní představu o hodnotě jednotlivých skupin nebo všech fondů jako celku.

Úkolem odhadce, a to i ve fázi předprojektového hodnocení, je pochopit, jak moc se intuitivní představy zákazníka shodují s realitou. V důsledku dalších posuzovacích prací by podrobné výpočty měly potvrdit závěry odhadce získané z expresní analýzy. Jednou z hlavních překážek na cestě odhadce je zpravidla nemožnost získat úplný seznam zdrojových dat (více než 50 položek) a nejednoznačná identifikace předmětu posuzování.

Identifikace- jedná se o identifikaci technických charakteristik a vlastností předmětů a jejich zařazení do určité třídy (skupiny) dlouhodobého majetku. Tyto informace následně slouží jako výchozí data pro výpočet ceny objektů. Vzhledem k velké rozmanitosti a množství zařízení i v rámci jednoho středního podniku je zřejmé, že tento úkol se stal jedním z nejkritičtějších a nejnáročnějších v procesu posuzování.

Tabulka 3.1.

Seznam vstupních dat používaných v různých metodách hodnocení zařízení

Homogenní objekt (analogový)- Vlastní náklady výrobce na sestavení předmětu z dílů
Cena homogenního objektu (analogového)- Skupiny složitosti posuzovaných objektů nebo jejich komponenty
Hmotnost homogenního předmětu (analogový)- Počet uzlů v hodnoceném objektu
Ziskovost homogenního objektu (analogového)- Specifické náklady na výrobu a pořízení komponentů na jeden „vstup-výstup“
Objem homogenního předmětu (analogový)- Specifická mzda za technologickou jednotku
Plocha homogenního objektu (analogového)– nepřímé režijní náklady (% ze základní mzdy)
Síla homogenního objektu (analogový)- Jednotkové náklady na komponenty (% nákladů na materiál)
Produktivita homogenního objektu (analogového)- Čas (měsíc, rok) pevné původní ceny
Počáteční cena posuzovaného objektu- Cena ochranné známky
Základní cena oceňovaného předmětu- Náklady na další zařízení
Hmotnost posuzovaného objektu- Údaje pro stanovení ročních příjmů
Rentabilita posuzovaného objektu- Údaje pro stanovení ročních nákladů
Objem posuzovaného objektu- Údaje o nákladech na výstavbu
Plocha posuzovaného objektu- Údaje o ceně staveb
Síla hodnoceného objektu- Hodnoty pozemků
Výkon posuzovaného objektu- Skutečná diskontní sazba
Skladba návrhu posuzovaného objektu (zařízení, bloky, jednotky atd.)- Míra kapitalizace pro pozemky
Ceny všech dílů zahrnutých v návrhu posuzovaného objektu- Standardní životnost objektu
Indexy pro uvedení počáteční hodnoty na základní hodnotu- Skutečná životnost objektu
Indexy pro snížení cen ze základního roku na úroveň v den ocenění- Účetní hodnota strojního komplexu
Jednotné celoodvětvové standardy pro jednotkové náklady na materiál, komponenty, mzdy klíčových pracovníků, nepřímé náklady na jednotku měření ovlivňujícího faktoru - Účetní hodnota jednotlivých jednotek zařízení
Průměrně měsíčně mzdy v průmyslu na začátku- Počáteční cena objektu
Průměrná měsíční mzda v průmyslu ke dni ocenění

Přímá metoda pro stanovení fyzického opotřebení

U přímé metody je koeficient fyzického opotřebení strojů a zařízení vypočítán na základě standardních nákladů na jejich kompletní uvedení do nového stavu:

Кф = Sз/Св,

Sз - výše standardních nákladů na uvedení posuzovaného předmětu do nového stavu, rub.;

St - náklady na reprodukci, rub.

Koeficient fyzického opotřebení stanovený touto metodou je poněkud podhodnocen, protože není možné zcela uvést objekt do nového stavu kvůli přítomnosti neopravitelného opotřebení.

Nepřímé metody zjišťování fyzického opotřebení

Metoda efektivního věku (celoživotní metoda)

Jedná se o nejběžnější metodu zjišťování fyzického opotřebení spolu s metodou expertního rozboru fyzického stavu.

Jak již bylo uvedeno výše, skutečná životnost strojů a zařízení se může lišit od normy v důsledku různých faktorů: náročnosti práce a provozního režimu, kvality a četnosti údržby a oprav, podmínek prostředí atd.

Při použití metody efektivního věku platí následující termíny a definice:

Životnost(ekonomická životnost, Vss) - doba od data instalace do data vyřazení objektu z provozu (nebo standardní životnosti).

Zbývající životnost(In) - odhadovaný počet let před vyřazením zařízení z provozu (nebo odhadovaná zbývající provozní doba).

Chronologický(skutečný) věk (Bx) - počet let, které uplynuly od vytvoření objektu (nebo provozní doby).

Efektivní věk(Ve) - rozdíl mezi životností a zbývající životností (nebo dobou provozu objektu za poslední roky):

Ve = Vss - Vo

Pokud jsou k dispozici údaje o zatížení zařízení, lze efektivní stáří určit podle vzorce:

Ve = Bx x Kzag

kde Kzag je faktor zatížení zařízení. Koeficient fyzického opotřebení se rovná:

Kf = Ve/Vss

Pro vztah mezi efektivním a skutečným (chronologickým) věkem existují následující možnosti: 1) efektivní věk je nižší než skutečný věk; 2) rovná se tomu; 3) efektivní věk je vyšší než skutečný věk.

První situace (V

Druhá situace (Be = Bx) nastává při provozování zařízení v přísném souladu s technickými specifikacemi a dále v případech, kdy během provozu nedošlo k výraznému zlepšení technologie v této oblasti a neexistují žádné vnější důvody, které by změnily náklady na vybavení.

Třetí situace (Be > Bx) nastává v případě, že zařízení bylo provozováno v rozporu s technickými podmínkami a nebyla dodržena četnost údržby, dále v případech, kdy došlo ke zlepšení technologií v tomto odvětví a zvýšení nabídky v tomto segmentu trhu. Tato situace je možná, když funkční a ekonomická zastaralost zařízení je větší než jeho fyzické opotřebení.

Životnosti normalizované průmyslovými standardy pro různé skupiny zařízení a mechanismů udávají přípustnou provozní dobu zařízení bez znatelné změny kvality výkonu jejich funkcí strojů. Předpokládá se, že provozní podmínky budou odpovídat podmínkám doporučeným výrobci zařízení a opravy a údržba budou prováděny včas a kvalitně. Tento přístup je vhodný pro stanovení odpisů, avšak při posuzování tržní hodnoty strojů a zařízení je životnost obvykle pouze orientačním bodem pro odhadce a je definována jako převrácená hodnota odpisové sazby.

Příklad 1

Životnost stroje je 20 let. Stroj byl uveden do provozu na konci roku 1998. V důsledku neúplného zatížení bylo efektivní stáří stroje o 30 % nižší než skutečné stáří. Datum ocenění: červen 2003. Určete koeficient fyzického opotřebení stroje.

2. Určete faktor zatížení za předpokladu, že plné zatížení je 100 %:

Kzag = (100-30)/ 100 = 0,7.

3. Určete efektivní stáří stroje:

Be = 0,7 x 4,5 = 3,15.

4. Určete koeficient fyzického opotřebení stroje:

Kf = 3,15/20 = 0,16.

Příklad 2

Je nutné určit koeficient fyzického opotřebení horizontální frézky vyrobené společností Nižnij Novgorod JSC "ZeFS". Standardní životnost je 20 let (Vss). Stroj byl provozován na částečné zatížení po dobu 18 let (Bx). Kontrolou a rozborem jeho technického stavu se zapojením inženýrsko-technických pracovníků obsluhujících stroj bylo zjištěno, že stroj může při kvalitní technické údržbě fungovat dalších 5 let (B).

1. Efektivní stáří stroje se bude rovnat:

Ve = Vss - Vo = 20-5 = 15 let.

2. Koeficient fyzického opotřebení stroje se bude rovnat:

Kf = Ve/(Ve + Vo) x 100 % = 15/ (15 + 5) x 100 = 75 %

Pro srovnání, koeficient fyzického opotřebení tohoto stroje, vypočítaný pomocí vzorce Kf = Vx/Vss x 100 %, se bude rovnat:

Kf = 18/20 x 100 % = 90 %

Životnost zařízení se výrazně zvyšuje díky opravám, které zahrnují výměnu zastaralých a opotřebovaných součástí mechanismu za nové a obnovu rozhraní ve třecích jednotkách. To je významné zejména při velkých generálních opravách zařízení, kdy dochází k výměně hlavních součástí zařízení a obnově základních vlastností nejdůležitějších částí strojů.

Pokud předmět prošel větší opravou, koeficient jeho fyzického opotřebení se stanoví takto:

Kf = Ve/Vss

Efektivní stáří objektu se vypočítá pomocí vzorce:

Ve = Bx1 x K1+ Bx2 x K2 +...+ BXi x Ki,

Bx1, Bx2,..., Bi - respektive chronologické stáří částí objektu, které byly opraveny v různých časech a nebyly opraveny;

K1 a K2,..., Ki - procento těchto částí na celkovém objemu objektu.

Efektivní stáří objektu je v tomto případě vážené průměrné chronologické stáří jeho částí. Efektivní stáří lze také určit zvážením investice do nemovitosti (náklady na opravu v peněžním vyjádření).

Příklad 3

Po třech letech provozu prošel stroj generální opravou, v jejímž důsledku bylo vyměněno 20 % dílů za nové. Stanovte koeficient fyzického opotřebení stroje po generální opravě s ohledem na životnost 25 let.

1. Najděte efektivní stáří stroje jako vážené průměrné chronologické (skutečné) stáří jeho částí, z nichž 20 % po větších opravách je starých 0 let a 80 % je starých 3 roky:

Be = Bx1 x K1 + Bx2 x K2 = 0 x 0,2 + 3 x 0,8 = 2,4.

2. Určete koeficient fyzického opotřebení stroje:

Kf = 2,4 / 25 x 100 % = 10 %.

Příklad 4

Je nutné určit koeficient fyzického opotřebení mechanického lisu. Roční odpisová sazba pro A = 7,7 %. Chronologické stáří 12 let.

V sedmém roce provozu bylo vyměněno 15 % lisovacích dílů. Po 20 000 provozních hodinách (9 let provozu) byla provedena generální oprava lisu, vyměněno 25 % dílů a sestav za nové.

1. Standardní životnost lisu stanovíme jako převrácenou hodnotu odpisové sazby:

Skrytá kopie = 100 %/ A = 100 %/ 7,7 = 13 let

2. 15 % dílů a sestav má chronologické stáří:

Bxi = 12-7 = 5 let.

3. 25 % dílů a sestav je chronologického stáří:

Bx2 = 12 - 9 = 3 roky.

4. 60 % (100 % -15 % - 25 %) dílů a sestav má chronologické stáří:

Vkhz = 12 let.

5. Efektivní stáří tisku se bude rovnat:

Ve = Bx1 x 0,15 + Bx2 x 0,25 + Bx3 x 0,6 = 5 x 0,15 + 3 x 0,25 + 12 x 0,6 = 0,75 + 0,75 + 7,2 = 8,7 let.

6. Koeficient fyzického opotřebení lisu se bude rovnat:

Kf = Ve/ Vss x 100 % = 8,7/ 13 x 100 % = 67 %

Moskva, "Ruské hodnocení", redaktor V.P. Antonov

Informace potřebné k použití nákladového přístupu:

Úroveň platu;

Výše režijních nákladů;

náklady na vybavení;

Míry zisku pro stavitele v daném regionu;

Tržní ceny stavebních materiálů.

Výhody nákladového přístupu:

1. Při posuzování nových objektů je nejspolehlivější nákladový přístup.

2. Tento přístup je vhodný nebo jediný možný v následujících případech:

§technická a ekonomická analýza nákladů na novou výstavbu;

§zdůvodnění potřeby aktualizovat stávající zařízení;

§posouzení staveb zvláštního určení;

§při posuzování objektů v „pasivních“ sektorech trhu;

§analýza účinnosti využívání půdy;

§řešení problémů pojištění objektů;

§řešení daňových problémů;

§při odsouhlasení hodnot majetku získaného jinými metodami.

Nevýhody nákladového přístupu:

1. Náklady nejsou vždy ekvivalentní tržní hodnotě.

2. Pokusy o dosažení přesnějšího výsledku hodnocení jsou doprovázeny rychlým nárůstem mzdových nákladů.

3. Nesoulad mezi náklady na nákup oceňované nemovitosti a náklady na novou výstavbu úplně stejné nemovitosti, protože Během procesu oceňování se od stavebních nákladů odečítají oprávky.

4. Problematika kalkulace nákladů na reprodukci starých budov.

5. Obtížnost stanovení množství akumulovaného opotřebení starých budov a konstrukcí.

6. Samostatné posouzení pozemku od staveb.

7. Problematika posuzování pozemků v Rusku.

Etapy nákladového přístupu(viz obrázek):

Výpočet nákladů na pozemek s ohledem na nejvíce efektivní využití(Nw).

Výpočet nákladů na výměnu nebo nákladů na výměnu (Svs nebo Szam).

Výpočet oprávek (všechny typy) (Cizn):

Výpočet ceny předmětu s přihlédnutím k oprávkám: Syn = Свс-Сызн.

Stanovení konečné ceny nemovitosti: Sit= Sz+Son.

Rýže. Postup při posuzování hodnoty nemovitosti nákladovým přístupem

Metody kalkulace nákladů. Při sestavování odhadů (kalkulací) pro investora a dodavatele na alternativní bázi lze použít následující metody výpočtu nákladů:

vynalézavý;

zdroj-index;

základní index;

základní náhrada;

na základě databanky o nákladech na dříve postavená nebo navržená analogová zařízení.

Metoda zdroje - kalkulace v současných (prognózních) cenách a tarifech zdrojů (nákladových prvků) se provádí na základě potřeby materiálů, výrobků, konstrukcí (včetně pomocných používaných v procesu práce), jakož i údajů o vzdálenostech a metodách jejich dodávka na stavbu, spotřeba energie pro technologické účely, doba provozu stavebních strojů a jejich složení, mzdové náklady pracovníků.

3A. Zjišťování opotřebení nemovitosti

Podle důvodů způsobujících znehodnocení majetku se rozlišují tyto druhy opotřebení: fyzické, funkční a vnější.

Fyzické opotřebení - opotřebení spojené se snížením výkonu předmětu v důsledku přirozeného fyzického stárnutí a vlivem vnějších nepříznivých faktorů;

Funkční opotřebení - opotřebení v důsledku nesouladu s moderními požadavky na takové předměty;

Vnější opotřebení - opotřebení v důsledku změn vnějších ekonomických faktorů.

Fyzické a funkční opotřebení se dělí na snímatelné a neopravitelné.

Odnímatelné opotřebení - jedná se o opotřebení, jehož eliminace je fyzikálně možná a ekonomicky proveditelná, tzn. náklady vynaložené na odstranění toho či onoho druhu opotřebení přispívají ke zvýšení hodnoty předmětu jako celku.

Odhalení všech možné typy Odpisy jsou kumulativní kumulované opotřebení nemovitosti. Kumulativní akumulované opotřebení je funkcí životnosti objektu. Podívejme se na základní hodnotící koncepty, které charakterizují tento ukazatel.

Fyzický život budovy (PL) - doba provozu budovy, po kterou stav nosných konstrukčních prvků budovy splňuje určitá kritéria (konstrukční spolehlivost, fyzická životnost atd.). Fyzický život končí demolicí objektu.

Chronologický věk (CA) - doba, která uplynula od data uvedení zařízení do provozu do data posouzení.

Ekonomický život (EJ) určeno provozní dobou, po kterou objekt generuje příjem. Během tohoto období přispěla provedená vylepšení k hodnotě nemovitosti. Ekonomická životnost objektu končí, když provoz objektu nemůže generovat příjem indikovaný odpovídající sazbou pro srovnatelné objekty v daném segmentu realitního trhu.

Efektivní věk (EA) se vypočítává na základě chronologického stáří budovy s přihlédnutím k jejímu technickému stavu a ekonomickým faktorům převažujícím k datu posouzení, které ovlivňují hodnotu posuzovaného objektu.

Zbývající ekonomický život (REL) budova - doba od data posouzení do konce její ekonomické životnosti (obr. 3.4).

Rýže. Životnost budovy a ukazatele, které je charakterizují

Fyzické opotřebení - postupná ztráta technických a provozních kvalit objektu původně stanovených při výstavbě vlivem přírodních a klimatických faktorů, ale i lidské činnosti.

Existují čtyři známé metody pro stanovení fyzického opotřebení budov a konstrukcí:

standardní (pro obytné budovy);

náklady;

·doživotní metoda;

·expert.

Normativní metoda výpočet fyzického opotřebení zahrnuje použití různých regulačních pokynů na meziodvětvové nebo resortní úrovni.

Podstata nákladová metoda Stanovení fyzického opotřebení má určit náklady na obnovu stavebních prvků.

Stanovení fyzického poškození budov celoživotní metoda . Ukazatele fyzického opotřebení, efektivního věku a ekonomické životnosti jsou v určitém poměru, který lze vyjádřit vzorcem:

I – nosím;

EV – efektivní věk;

VF – typické období fyzického života;

RSF – zbývající období fyzického života.

Funkční opotřebení. Známky funkčního opotřebení v posuzované budově - nesoulad prostorového a/nebo konstrukčního řešení s moderními standardy, včetně různých zařízení nezbytných pro běžný provoz stavby v souladu s jejím současným nebo zamýšleným využitím.

Odnímatelné funkční opotřebení stanoveny náklady na nutnou rekonstrukci, která přispívá k efektivnějšímu provozu nemovitosti.

Příčiny funkčního opotřebení:

·nevýhody vyžadující přidání prvků;

· nedostatky vyžadující výměnu nebo modernizaci prvků;

· supervylepšení.

Neopravitelné funkční opotřebení způsobené zastaralými konstrukčními charakteristikami posuzovaných budov ve vztahu k moderním stavebním normám. Známkou neopravitelného funkčního opotřebení je ekonomická nevhodnost výdajů na odstranění těchto nedostatků. Náklady na neopravitelné funkční opotřebení lze určit dvěma způsoby:

1) kapitalizace ztrát z nájemného;

2) kapitalizace nadměrných provozních nákladů nutných k udržení budovy v řádném pořádku.

Vnější (ekonomické) opotřebení - odpisy objektu z důvodu negativního vlivu vnějšího prostředí ve vztahu k předmětu posuzování: situace na trhu, věcná břemena uložená k určitému užívání nemovitosti, změny okolní infrastruktury a legislativní rozhodnutí v oblasti daní, atd. Vnější opotřebení nemovitosti je ve většině případů neopravitelné díky nezměněné lokalitě, v některých případech se však může „samo odstranit“ díky pozitivní změně okolního tržního prostředí.

Pro posouzení vnějšího opotřebení lze použít následující metody:

kapitalizace ztrát na nájemném;

Srovnávací prodeje (párové prodeje);

ekonomická životnost.

Příběh